親のあとナビ

本サイトはアフィリエイト広告（プロモーション）を含みます。

実家相続シミュレーター｜相続税・売却手取り・維持費を無料で概算

相続税・売った手取り・持ち続ける維持費を、まとめて概算します

実家を相続したとき、判断に必要な数字は3つあります。①相続税はかかるのか、②売ったら手取りはいくら残るのか、③持ち続けたら毎年いくらかかるのか。 相続税だけを計算しても、売るか持つかは決められません。 このシミュレーターは、固定資産税の課税明細書にある数字を入れるだけで、この3つを同時に出します。 使っている数値の根拠は、すべて国税庁・総務省・国土交通省の一次情報です（ページ下部に一覧）。

1/4

1相続人は誰ですか

配偶者（夫・妻）はご健在ですか

お子さんの人数

すでに亡くなったお子さんに孫がいる場合（代襲相続）は、その孫を人数に含めてください。

このシミュレーターの位置づけ（必ずお読みください）

  • ・本ページは、入力された仮定の数値に基づく概算シミュレーションであり、 個別の税務相談・税務代理・税務書類の作成にはあたりません。 税理士以外の者が個別具体的な税務相談に応じることは、税理士法により禁じられています。
  • ・正確な税額は、税理士または所轄の税務署にご確認ください。このページの結果を根拠に申告・納税を行わないでください。
  • ・土地の相続税評価額は「固定資産税評価額÷0.7×0.8」という簡易換算で計算しています。実際は路線価図をもとに、土地の形状・間口・接道状況・ 利用区分などを加味して個別に評価するため、結果は実際の評価額と乖離します。
  • ・小規模宅地等の特例と空き家の3,000万円特別控除は、「該当しうるか」の目安を示すものです。適用可否は断定していません。 いずれも要件が細かく、要件を1つでも満たさなければ適用されません。
  • ・法定相続人は「配偶者と子」の組み合わせのみを計算対象としています。 子がいない場合の直系尊属・兄弟姉妹、養子の数の制限、相続放棄があった場合などは反映されません。
  • ・生命保険金・死亡退職金の非課税枠、未成年者控除・障害者控除・相次相続控除、 相続開始前の贈与財産の加算、2割加算などは計算に含めていません。
  • ・2026年7月時点で公開されている法令・通達に基づいています。税制改正により変わります。
  • ・本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の法的助言ではありません。法的判断が必要な場合は行政書士・弁護士等の専門家にご相談ください。

相続税の計算に使う数字（早見表）

上のシミュレーターが内部で使っている数値を、そのまま表にしたものです。 自分で電卓を叩いて検算したい場合や、シミュレーターの結果がおかしくないかを確かめたい場合に使ってください。

① 相続税の速算表

相続税は、課税遺産総額を法定相続分どおりに分けた金額（＝法定相続分に応ずる取得金額）に、 下の税率をかけて控除額を引き、それを全員分足し合わせて計算します。 遺産総額にいきなり税率をかけるわけではない点に注意してください。

法定相続分に応ずる取得金額税率控除額
1,000万円以下10%0円
3,000万円以下15%50万円
5,000万円以下20%200万円
10,000万円以下30%700万円
20,000万円以下40%1,700万円
30,000万円以下45%2,700万円
60,000万円以下50%4,200万円
60,000万円超55%7,200万円

出典：国税庁 タックスアンサー No.4155 相続税の税率

② 法定相続人の数別・基礎控除の早見表

基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。 課税価格の合計額がこの金額以下であれば、原則として相続税はかからず、申告も必要ありません。

法定相続人の数基礎控除額
1人3,600万円
2人4,200万円
3人4,800万円
4人5,400万円
5人6,000万円

出典：国税庁 タックスアンサー No.4152 相続税の計算

③ 遺産総額×相続人の組み合わせ別・相続税の早見表

課税価格の合計額（実家の評価額＋預貯金などの合計から、債務・葬式費用を引いた後の金額）ごとの、 相続税額の目安です。上のシミュレーターと同じ計算式で作っています。

課税価格の合計額配偶者＋子1人配偶者＋子2人子1人のみ子2人のみ
5,000万円40万円10万円160万円80万円
8,000万円235万円175万円680万円470万円
10,000万円385万円315万円1,220万円770万円
15,000万円920万円748万円2,860万円1,840万円
20,000万円1,670万円1,350万円4,860万円3,340万円

※「配偶者＋子」の列は、配偶者が法定相続分（1/2）どおりに取得し、 配偶者の税額軽減（国税庁 No.4158）を適用した後の、相続人全員が納める合計額です。 配偶者の税額軽減は、申告期限までの遺産分割と相続税申告書の提出が適用の要件です。
※小規模宅地等の特例、生命保険金の非課税枠、未成年者控除・障害者控除、2割加算などは含んでいません。 配偶者に多く寄せると一次相続の税額は下がりますが、二次相続の税負担が重くなることがあります。

出典：国税庁 タックスアンサー No.4152・No.4155・No.4158（計算はいずれも本ページの計算エンジンによる）

よくある質問

Q.固定資産税評価額は、どこを見ればわかりますか？

A.毎年4〜6月に市区町村から届く固定資産税の納税通知書に同封されている「課税明細書」の、価格（評価額）欄の金額です。土地と家屋で行が分かれています。「課税標準額」ではなく「価格」を見てください。手元にない場合は、物件のある市区町村の窓口で固定資産評価証明書を取得できます。

Q.土地の相続税評価額は、なぜ固定資産税評価額をそのまま使わないのですか？

A.固定資産税と相続税では、同じ土地でも評価の基準が違うためです。固定資産税評価額は地価公示価格の7割程度、相続税で使う路線価は8割程度が目安とされています（総務省・国税庁）。このページでは、この関係から「固定資産税評価額÷0.7×0.8」という簡易換算で概算しています。あくまで概算で、実際は路線価図をもとに土地の形状・接道状況などを加味して個別に計算します。

Q.相続税がかからない結果でも、申告は必要ですか？

A.財産の合計額が基礎控除額の範囲内であれば、申告も納税も必要ありません。ただし、小規模宅地等の特例を使って税額が0円になる場合は、特例を適用しない状態で判定するため、申告が必要です（国税庁 No.4205）。申告期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内です。

Q.売るか、持ち続けるか、どちらが得ですか？

A.金額だけで決められる問題ではありませんが、判断材料は3つです。①持ち続けると固定資産税が毎年かかり、管理されていないと判断されて勧告を受けると住宅用地特例が外れて税額が上がること。②空き家の3,000万円特別控除には「相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という期限があり、迷っている間に使えなくなる可能性があること。③兄弟姉妹の共有のままにすると、次の代でさらに相続人が増え、売却の合意が難しくなること。このページの数字は、その比較を始めるための出発点としてお使いください。

Q.この結果をそのまま税務署に出せますか？

A.出せません。このページは仮定の数値に基づく概算シミュレーションであり、個別の税務相談や税務代理ではありません。実際の申告額の計算は、税理士または所轄の税務署にご確認ください。

使用した数値と出典

このページの計算に使っている税率・控除額・換算率は、すべて下記の一次情報から取得しています。 国税庁タックスアンサーの各ページは、2026年7月時点で「令和7年4月1日現在法令等」と表示されている内容に基づいています。

あわせて読みたい