実家を相続したら相続税はいくら？基礎控除と計算の順番

実家を相続したときに相続税がかかるかどうかは、財産の合計額（課税価格の合計額）が基礎控除額を超えるかどうかで決まります。基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。相続人が2人なら4,200万円、3人なら4,800万円。この金額以下なら、原則として相続税はかからず、申告も必要ありません。この記事では、実家の評価額の出し方、基礎控除との比べ方、超えたときの計算の順番を、国税庁の一次情報にそろえて整理します。

まず基礎控除と比べる（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）

相続税は、遺産の総額にいきなり税率をかけて計算するものではありません。最初にすることは、財産の合計額と基礎控除額を比べることです。基礎控除額は法定相続人の数だけで決まるので、財産の内容が分からなくても先に計算できます。

課税価格の合計額がこの金額以下であれば、相続税はかからず、申告も納税も必要ありません。逆に超えていれば、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内に、申告と納税をすることになります（国税庁 No.4205）。

実家の評価額は、固定資産税評価額から見当をつけられる

課税価格を出すには、実家の評価額が必要です。相続税での評価は本来、土地は路線価図をもとに形状・間口・接道状況などを加味して個別に計算しますが、手元の資料だけで見当をつけることはできます。使うのは、毎年4〜6月に市区町村から届く固定資産税の納税通知書に同封された「課税明細書」の、価格（評価額）欄の金額です。「課税標準額」ではなく「価格」を見てください。

• 建物（家屋）：相続税評価額は固定資産税評価額と同じ（倍率1.0）です（国税庁 No.4602）
• 土地：固定資産税評価額は地価公示価格の7割程度（総務省）、相続税で使う路線価は8割程度（国税庁）が目安とされています。この関係から「固定資産税評価額÷0.7×0.8」で概算できます

基礎控除を超えたときの計算は3ステップ

課税価格が基礎控除を超えた場合、相続税の総額は「法定相続分課税方式」で計算します（国税庁 No.4152）。実際に誰がいくら相続したかにかかわらず、いったん法定相続分で分けたものとして税額を出すのが特徴です。

1. 課税価格の合計額から基礎控除額を引いて、課税遺産総額を出す
2. 課税遺産総額を、法定相続分どおりに按分する（配偶者と子なら配偶者1/2、子は残り1/2を人数で割る）
3. 按分した金額それぞれに下の速算表をあてはめ、出てきた税額を全員分足し合わせる

3つの例で見る（当サイトのシミュレーターと同じ計算式）

下の3例は、いずれも仮の入力例です。土地の評価は上の簡易換算（÷0.7×0.8）、建物は固定資産税評価額そのまま、小規模宅地等の特例は使わない前提で、当サイトの実家相続シミュレーターと同じ計算式で出しています。

同じ実家でも、相続人の数が減ると基礎控除が小さくなり、税額は上がります。1人目の例で0円、3人目の例で426万円という差は、財産の額よりも「誰が相続人か」で開いています。まず自分のケースの基礎控除がいくらかを押さえることが、判断の出発点になります。

税額が下がる可能性のある2つの制度

小規模宅地等の特例（土地の評価額が最大80%下がる）

亡くなった方が住んでいた宅地を、配偶者や同居していた親族などが引き継ぐ場合、330㎡までの部分について土地の評価額を80%減額できる制度です（特定居住用宅地等・国税庁 No.4124）。実家が財産の大半を占めるケースでは、この特例が使えるかどうかで結論が変わります。ただし要件が細かく、取得する人によって居住や保有の継続が求められます。同居していた親族が引き継ぐ場合や、いわゆる「家なき子」に当たる場合は、申告期限まで保有し続けることが要件です。つまり、80%減額を受けたままで、すぐに売って現金化することはできません。

配偶者の税額の軽減（1億6千万円まで）

配偶者が相続した財産については、1億6千万円か、配偶者の法定相続分相当額のいずれか多い金額までは相続税がかかりません（国税庁 No.4158）。適用には、申告期限までに遺産分割を終え、相続税の申告書を提出することが必要です。なお、配偶者に多く寄せると一次相続の税額は下がりますが、その配偶者が亡くなったとき（二次相続）の税負担が重くなることがあります。

相続税がかからなくても、実家には別の期限がある

相続税の申告が不要でも、実家を相続したこと自体の手続きは残ります。相続登記は2024年4月から義務化され、不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になります（法務省）。亡くなった方の名義のままでは売ることもできないため、売る・貸す・住むのいずれを選ぶにしても、名義を変えるところから始まります。

また、持ち続ける選択をした場合は固定資産税が毎年かかります。住宅が建っている土地は課税標準が200㎡までの部分で6分の1に軽減されていますが（住宅用地特例・総務省）、管理されないまま放置され、市区町村から管理不全空家等・特定空家等として勧告を受けると、この特例が外れます。

よくある質問

まとめ：順番は「基礎控除→評価額→特例」

実家の相続税は、①法定相続人の数から基礎控除額を出す ②課税明細書の金額から実家の評価額に見当をつける ③合計が基礎控除を超えるか比べる、という順番で見ていけば、専門知識がなくても大まかな位置は分かります。超えそうな場合、超えるかどうか微妙な場合、特例を使う場合は、いずれも申告が関わってくるため、税理士または税務署に確認するのが確実です。